부린이 부동산 세금 공부 (종부세, 양도세, 취득세)

김원철 저자님의 「부동산 투자의 정석」, 「부동산 소액투자의 정석」을 읽고 부린이인 제가 부동산에 대한 세금(종부세, 양도세, 취득세 등)을 공부했습니다. 

 

 

「부동산 투자의 정석」 투자법 

 

「부동산 투자의 정석」은 2016년 출간된 책입니다. '전세 레버리지 투자법'에 대해 자세하게 설명되어 있습니다. 요약하면 12년 동안 23채의 부동산을 매입하여 매년 평균 2억원 이상의 현금흐름을 발생시키는 투자법입니다. 

 

2021년 현재 정부가 다주택자에 대해 다양한 규제를 시행하고 있습니다. '전세 레버리지 투자법'을 읽으며 왜 많은 사람들이 다주택자가 되려했는지 이해할 수 있었습니다.  

 

23채를 보유하고 부자 되는 법?!?!

 

「부동산 소액투자의 정석」 투자법

 

「부동산 소액투자의 정석」은 동일한 저자님이 2019년 11월에 출간한 책입니다. 연이은 정부의 부동산 규제로 인하여 다주택을 보유하는 것이 어려워졌습니다. 그래서 저자님은 '뉴 레버리지 투자법'을 제시합니다. 뉴 레버리지 투자법은 4단계로 구성되어 있습니다.

 

• (1단계, 1~4년) 매도 전략 : 4년 동안 매년 3,000만 원씩 자금을 투입해 부동산을 매수하고 2년 후에 매도 
• (2단계, 5~8년) 신규 투입 자금 없는 매도 전략 : 1년에 1채씩 매수하고 2년 후 매도
• (3단계, 9~10년) 전세 레버리지 투자 시작 : 매년 3채씩 매수
• (4단계, 11~14년) 매도와 전세 레버리지 전략 혼합

4단계까지 수행하면 1년에 1억 5천만원에 가까운 수익금이 발생한다는 것이 저자님이 구상한 전략의 결과입니다.

 

부린이의 입장에서는 놀랍고도 무서운 전략입니다. 2권의 책을 읽고 제가 궁금했던 점은 현재 정부의 부동산 규제 정책이었습니다. '왜 전세 레버리지 투자 즉, 다주택자가 되는 것이 현재는 어려운 것인지', '부동산을 2채 보유하는 것은 괜찮은지' 가 궁금했습니다. 그래서 부동산 종부세, 양도세, 취득세에 대해 알아보았습니다.

 

 

 

부동산 세금 개요

 

부동산 세금의 큰 틀입니다.

	국세	지방세
		지방세	관련 부가세
취득시	인지세 상속세 증여세	취득세	농어촌특별세 지방교육세
보유시	종합부동산세 농어촌특별세	재산세	지방교육세 지역자원시설세
처분시	양도소득세	-	-

(어느 블로그 포스트에서 찾았습니다. 출처를 잊어 버렸습니다. 죄송합니다ㅠㅠ)   

 

 

정부의 다주택자 · 단기거래 부동산 세제 강화

 

국토교통부에서는 2020년 7월 10일 「주택시장 안정 보완대책」을 발표했습니다.

대책에는 '다주택자 단기거래에 대한 부동산 세제 강화'가 포함되어 있었습니다. 

 

국도교통부 보도자료 원문

국토교통부에서 알려드립니다

 

이 대책으로 정부는 종합부동산세, 양도소득세, 취득세를 개정하여 다주택자 및 단기거래를 규제합니다.

 

1) 종부세는 조정대상지역 2주택 이상부터 세율이 0.6%~3%에서 1.2%~6%로 인상되었습니다.

 

2) 양도세는 2년 미만 단기 보유 주택은 최소 60%의 세율을 매겼습니다. 2년 이상 보유하더라도 조정지역에 2주택 이상을 보유하면 중과세가 매겨집니다. 2주택자는 기본세율에 20% 중과, 3주택자는 기본세율에 30% 중과입니다.

 

3) 취득세는 조정지역 2주택 보유서부터 8%를 내야 합니다. 비조정지역은 2주택까지 기존의 1~3% 취득세를 냅니다. 

 

사실 위의 보도자료 만으로는 부린이 입장에서 무슨 의미인지 잘 이해가 가지는 않았습니다. 각각 부동산세의 전체 그림을 보고자 하시는 분은 국세청과 wetax 홈페이지를 찾아보는 것을 추천합니다. 

• 국세청 종합부동산세 개요
• 국세청 양도소득세 개요
• wetax 취득세(계산기)

 

 

종합 결론

 

스터디 결과 2021년 부동산 규제 영향을 최소화하여 투자를 한다면 다음 요건을 지켜야겠다 생각했습니다.

 

 '조정지역 1채, 비조정지역 1채, 2년 이상 보유'

 

조정지역 2주택자가 되는 순간 종부세, 양도세, 취득세가 모두 올라가네요. 

 

이번 스터디를 통해 부린이라면 소액으로 투자를 하며 다수의 경험을 쌓아야 한다는 생각도 해보았습니다.

 

 

실패는 성공의 어머니! 

굿리더였습니다. ^-^